הלוואת משכנתא היא הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד נכס, הנכס המשועבד משמש כבטוחה לגוף המלווה

יתרונה הגדול של הלוואת המשכנתא היא העובדה שהיא ניתנת לתקופה מאוד ארוכה, לתקופה של עד 30 שנה

מהי משכנתא

מהי ריבית

הריבית היא מחיר הכסף, כלומר, סכום הכסף שנשלם מעבר לגובה ההחזר של קרן ההלוואה. הריבית היא עלות ההלוואה שלנו

התשלום החודשי בגין החזר המשכנתא כולל תשלום על חשבון קרן ההלוואה ותשלום של ריבית, בחלק ממסלולי ההלוואה ישנו גם תשלום בגין הצמדה למדד - לא להתבלבל בינו ובין הריבית. 

הריבית אותה מציג לנו הבנק היא תמיד במונחים שנתיים.

הבנק קובע את גובה הריבית על ההלוואה על פי שלושה קריטריונים עיקריים:

1. טיב העסקה - רמת הביטחונות, אחוז המימון הנדרש, תקופת ההלוואה, מספר הלווים בהלוואה ויחס ההחזר.

2. טיב הלקוח - היסטוריית האשראי של הלקוח (דירוג אשראי), מקום עבודה + וותק, השכלה ועוד.

3. מדיניות הבנק - הריביות בשוק, עלויות גיוס ההון של הבנק ויעדי הבנק.

מדד המחירים לצרכן משקף את ערכו של הכסף בזמן נתון. ההצמדה למדד נועדה לשמור על ערכו הריאלי של הכסף. המדד השנתי (סכום 12 המדדים החודשים) משקף את האינפלציה בשוק (או הדיפלציה במצב של מדדים שלילים).

מדד המחירים לצרכן מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדי 15 לחודש.

ההצמדה למדד מייקרת את קרן ההלוואה (אבל לא מוזילה) כל שינוי חודשי במדד משנה את יתרת קרן ההלוואה, וכך במצבים שונים ניתן להגיע למצב שבו לאחר תקופה ארוכה שאנו משלמים החזרים חודשיים קרן ההלוואה שאנו חייבים לבנק גבוהה מזו שלקחנו במקור. יש לעשות שימוש מושכל במסלולים צמודי מדד תוך תכנון אסטרטגי של ההחזר.

מדד המחירים לצרכן

אחוזי מימון

הבנקים למשכנתאות פועלים תחת פיקוח ורגולציה של בנק ישראל, ומכוח אותה רגולציה מוכתב אחוז המימון אותו הם יכולים לתת בהלוואת המשכנתא. 

אחוז המימון הוא החישוב היחסי של המשכנתא משווי הנכס הנרכש / משועבד. ככל שאחוז המימון גבוה יותר הריבית על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.

מימון הבנקאי המקסימלי בהלוואת משכנתא:

1. ברכישת דירת מגורים ראשונה / יחידה - עד 75% מימון

2. משפרי דיור לפני מכירת הדירה הקודמת - עד 70% מימון

3. רכישת דירה שניה / דירה להשקעה - עד 50% מימון

* ישנן כמובן מדרגות נוספות לעסקאות שונות, אך אלו מדרגות הבסיס.

1. אחוזי מימון - לא ניתן לקבל משכנתא המממנת 100% משווי הרכישה. הרוכשים ידרשו להציג את את ההון העצמי להשלמת הרכישה.

2. גיל הלווים - אורכה המקסימלי של הלוואת המשכנתא הוא 30 שנה, וניתן קבל משכנתא עד גיל 75 (במקרים מסוימים ניתן לחרוג גם  לגיל 80), כלומר, לווה בן 50 יוכל לקבל משכנתא עד לתקופה של 25 שנה.

3. יחס החזר - אחוז התשלום החודשי של החזר המשכנתא מההכנסה הפנויה. בנק ישראל קובע יחס החזר מקסימלי של עד 50% מההכנסה הפנויה (הכנסה נטו בניכוי התחייבויות ארוכות) אולם הבנקים מגבילים את יחס ההחזר ל-40% ואילו פחות. יחד עם זאת יש לבחון את אחוז ההחזר הנכון לכל לווה על פי צרכיו ויכולותיו. ישנם משתנים רבים בסל האשראי הצרכני וחשוב להתאים את החזר המשכנתא לסל האשראי הכולל.

4. תקינות הנכס ברמה התכנונית והמשפטית - הנכס הנרכש משמש כבטוחה עבור הבנק להלוואת המשכנתא. נכס לא תקין (רישום, תכנון ועוד) לא יוכל לשמש כבטוחה.

5. התנהלות פיננסית תקינה והיסטוריית אשראי נקיה - לווים עם התנהלות פיננסית לא תקינה / היסטוריית אשראי לא תקינה יתקשו לקבל משכנתא. (פשיטות רגל, הגבלות בחשבון, החזרה של צ'קים או הוראות קבע, חריגה ממסגרות אשראי, אי עמידה בפירעון הלוואות).

על פי חוק, החל משנת 2018, אוסף בנק ישראל את נתוני כל הפעולות הבנקאיות שלנו, לרבות צריכת אשראי חוץ בנקאי. נתונים אלו מרכיבים את דירוג האשראי של כל צרכן במדינת ישראל.

תנאי לכל קבלת אשראי הוא אישור מקדים לבנק לקבל את היסטורית האשראי של על לווה מבנק ישראל.

על אחד יכול לבדוק בעצמו את דירוג האשראי שלו : www.captaincredit.co.il (פעם בשנה ללא עלות).

קריטריונים לקבלת משכנתא

מסלולי ההלוואות השונים

את מסלולי הלוואות המשכנתא ניתן לחלק לשתי קבוצות עיקריות:

הלוואות בריבית קבועה - לאורך תקופת ההלוואה אין על שינוי בריבית, אלא אם כן שונו תנאי ההלוואה.

הלוואות בריבית משתנה - אחת לתקופה, שנקבעת מראש, מתנה הריבית על פי מנגנון שנקבע מראש.

גם ההלוואות הקבועות וגם המשתנות יכולות להיות צמודות למדד / או שלא, על פי תנאי ההלוואה שסוכמו מראש.

המסלולים העיקריים:

קל"צ - ריבית קבועה לא צמודה. הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה נשארת קבועה. בעצם, מסלול הקל"צ הוא היחיד בו אנו יודעים בוודאות את גובה ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה.

קצ"מ - ריבית קבועה צמודת מדד. הריבית לאורך כל תקופת ההלוואה אינה משתנה. יתרת קרן ההלוואה משתנה מדי חודש עם שינוי מדד מחירים לצרכן החודשי.

פריים - הלוואה הצמודה לריבית הפריים במשק. ריבית הפריים היא ריבית הבסיס של בנק ישראל בתוספת מרווח בנקאי קבוע מראש של 1.5%. ריבית הפריים יכולה להשתנות מדי חודש, על פי החלטה של בנק ישראל. בהלוואות דיור נשלם בדרך כלל ריבית הנמוכה מריבית הפריים. 

מל"צ - משתנה לא צמודה. הלוואה בריבית קבועה המשתנה בסיום של כל תקופה שנקבעה מראש. לאורך כל התקופה הריבית קבועה והשינוי בריבית הוא על פי מנגנון שנקבע מראש ומופיע בתנאי ההלוואה. המקובלת ביותר במסלול זה היא המשתנה כל 5 שנים.

מ"צ - משתנה צמודת מדד. לאורך כל התקופה, עד לנקודת השיני שנקבעה מראש, הריבית על ההלוואה קבועה ויתרת קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן שיכול להשתנות אחת לחודש.

מט"ח - הלוואה בריבית משתנה, בדומה לפריים ומבוססת של שינויים בשערי מט"ח ובריבית הלייבור.

לוחות סילוקין

לוח סילוקין הוא טבלה המפרטת את החזר ההלוואה, מדי חודש, לאורך כל תקופת ההלוואה. לוח הסילוקין כולל את יתרת קרן ההלוואה, תקופת ההלוואה בחודשים, ההחזר החודשי על חשבון הקרן וההחזר החודשי על חשבון הריבית.

לוח סילוקין מסוג שפיצר - זהו לוח הסילוקין המקובל והנפוץ מכולם. המאפיין העיקרי של לוח סילוקין מסוג שפיצר הוא שההחזר החודשי (קרן + ריבית) קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. כמובן שבפועל יהיו שינויים במסלולי הריביות המשתנות, אבל בהלוואה בריבית קבועה לא צמודה, בלוח שפיצר, ההחזר החודשי יהיה קבוע ללא כל שינוי לאורך כל תקופת ההלוואה.

לוח סילוקין מסוג קרן שווה - המאפיין העיקרי של לוח זה הוא שההחזר החודשי על חשבון הקרן קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה והשינוי היחיד הוא בהחזר על חשבון הריבית, כלומר לאורך תקופת ההלוואה ילך ההחזר ויקטן עם הקיטון ביתרת הקרן.

לוח סילוקין מסוג בלון - זהו לוח סילוקין "חלק", כלומר אין כל החזר חודשי לאורך כל תקופת ההלוואה, והתשלום בגין הקרן ובגין הריבית מתבצע כולו, בפעם אחת בסוף התקופה. לוח סילוקים זה מתאים להלוואות לתקופות קצרות. הוא אמנם אנו פוגע בתזרים המזומנים השוטף, אך עלות ההלוואה בו יקרה מאוד. בנוסף, בהלוואות מסוג בלון ירצה הבנק לוודא מקור הכסף לסילוק ההלוואה בתום התקופה.

לוח סילוקין מסוג גרייס - בלוח סילוקין זה אנו הלווה משלם מדי חודש רק את תשלומי הריבית בגין ההלוואה, ואת הקרן פורעים בסוף התקופה. שימוש בלוח סילוקין מסיג גרייס מתאים למשל ללווים שרוכשים דירה שתהיה מוכנה בעוד כשנתיים ואין באפשרותם לשלם כעת גם החזר משכנתא וגם שכ"ד, ואת פירעון הקרן הם עושים לאחר מכן במסגרת לוח הסילוקין של המשכנתא.

יחס ההחזר הוא האחוז מתוך ההכנסה הפנויה שיכול לשמש אותנו להחזר המשכנתא. הרגולציה בתחום המשכנתאות קובעת כי יחס ההחזר צריך להיות מוגבל לאחוז מסוים מתוך ההכנסה הפנויה על מנת לשמור על יציבותו הפיננסית של הלווה. 

יחס ההחזר מוגבל על ידי בנק ישראל ל-50% מתוך ההכנסה הפנויה, אך כך הבנקים מחמירים אף יותר ומגבילים את יחס ההחזר ל- 30%-40% (תלוי בבנק ובלווה).

יחס ההחזר לצורך הלוואת המשכנתא אינו מחושב מהכנסתו נטו של הלווה אלא מההכנסה הפנויה.

הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו בניכוי התחייבויות ארוכות טווח (מעל 18 חודשים). התחייבויות ארוכות טווח הן החזרי הלוואות, תשלומי מזונות ואחרים שתקופתן ארוכה מ-18 חודשים.

לעניין ההכנסה מחושבת הכנסה ממשכורת (או הכנסת עצמאי על פי דוח רו"ח) הכנסות מקצבאות קבועות (כדוגמת נכות קבועה) ומקורות אחרים לטווח ארוך.

יחס החזר

אישור עקרוני

אישור עקרוני הוא אישור של הבנק למתן משכנתא על פי נתוני העסקה שהוצגו לבנק על ידי הלקוח. בשלב האישור העקרוני הבנק אינו בוחן את אמיתות הנתונים אלא מאשר על סמך הנתונים המוצגים על ידי הלקוח. 

חשיבות האישור העקרוני גדולה ואין לזלזל בה. תמיד עדיף לקבל את האישור העקרוני טרם החתימה על חוזה הרכישה על מנת שנוכל להיות בטוחים שנקבל את המימון הנדרש לעסקה.

חשוב לציין שזהו אינו האישור הסופי ו/או המחייב של הבנק, שכן רק לאחר הצגת כלל הניירת הנדרשת ובחינה של הבנק יינתן האישור סופי.

במהלך תהליך לקיחת המשכנתא נהוג לקבל מן הבנק אישור עקרוני מעודכן לאחר כל שלב.

הריביות והמסלולים שמציע הבנק במהלך האישור העקרוני אינן סופיים, ואלו יקבעו סופית רק לאחר אישור כל התנאים ומשא ומתן מול הבנק.

באתרי האינטרנט של כל הבנקים ניתן להגיש בקלות בקשה לקבלת אישור עקרוני. שימו לב, הקפידו שאתם עומדים בכל כללי הרגולציה על מנת שלא תסורבו. לרשותכם בלינק המצורף קובץ לבחינת הזכאות, מלאו את הפרטים, שילחו אלינו ותוך כמה שעות תקבלו תשובה עקרונית מאיתנו.

זכאות למשכנתא של משרד השיכון מיועדת לזוגות צעירים וליחידים (עד גיל 30) חסרי דיור. על פי קריטריונים שנקבעו על ידי משרד השיכון מקבל כל מבקש משכנתא ניקוד על פי נתוניו האישיים, על פי הניקוד המצטבר מחושב הסכום לו זכאי מבקש ההלוואה.

הלוואת הזכאות היא הלוואה במסלול ריבית קבועה, כאשר הריבית על ההלוואה מחושבת כ-0.5% פחות מריבית המשכנתאות הממוצעת אך לא יותר מ-3% בשנה.

המסמכים הנדרשים להוצאת תעודת הזכאות: צילום ת.ז. כולל ספח, תעודת נישואין (לזוגות נשואים), אישור מצה"ל לגבי משך השירות הצבאי ופרטי כל האחים (כולל ת.ז. וטלפונים).

את תעודת הזכאות ניתן להוציא באמצעות כל הבנקים למשכנתאות באמצעות הגשת הבקשה בסניף הבנק.

לבדיקת זכאותכם תוכלו לעשות שימוש במחשבון באתר משרד השיכון והבינוי

משכנתא לזכאי משרד השיכון

לפני כל אישור משכנתא יבקש בנק המשכנתאות מן הלווה שמאות של שווי הנכס הנרכש (למעט במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן). הבנק יאשר את ההלוואה על פי שווי הנכס מן השמאות או חוזה הרכישה, הנמוך מבין השניים.

בנק המשכנתאות מנפיק ללווה הפנייה לביצוע שמאות ורשימה של שמאים שעובדים עם הבנק. עלות שמאות זו מסובסדת על ידי הבנק ועולה כ-600 ש"ח.

שמאות מוקדמת נדרשת במקרים בהם נדרשת ללווה משכנתא במימון מקסימלי (75%-70% מימון) ועליו לוודא כי שווי הנכס הנרכש אכן מאפשר את אחוז המימון הנדרש. מחירה של השמאות המוקדמת גבוה משמעותית מן השמאות אליה מפנה הבנק ועלות יכולה להיות גבוהה פי 3 או 4 מעלות שמאות הבנק. בחלק מן המקרים ניתן יהיה לבקש מהבנק את רשימת השמאים עימם הוא עובד על מנת שניתן יהיה לעשות שימוש בשמאות זו לצורך הצגתה לבנק בשלב אישור ההלוואה.

שמאות ושמאות מוקדמת

מדינת ישראל, מתוך מטרה לסייע למחוסרי דיור להגיע לדירה בבעלותם, מפעילה מספר רב של תוכניות סיוע ותמיכה, חלקן באמצעות הנחות מחיר כדוגמת מחיר למשתכן, חלקן באמצעות מענקים כספיים כדוגמת מענקי מיקום בפריפריה, ואפילו תוכניות הלוואה מגזריות לסיוע ברכישת דירה באמצעות הלוואה בתנאים מועדפים.

חשוב לבדוק באתר משרד הבינוי והשיכון (לינק מצורף) את מגוון התוכניות השונות, יתכן ואתם זכאים לאיזו שהיא הטבה.

לבדיקת תוכניות רלוונטיות באתר משרד הבינוי והשיכון: 

תוכניות מחיר למשתכן - מידע על הגרלות: 

תוכניות סיוע ומענקים

מחשבוני משכנתא

באתרי הבנקים השונים ניתן למצוא מחשבוני משכנתא אשר יסייעו לכם לחשב את גובה ההחזר החודשי ואת תקופות ההלוואה על פי המסלולים השונים. תשתמשו בהם, אבל תזכרו את הפרטים הבאים:

  • מחשבוני המשכנתא מחשבים את גובה ההחזר על פי תנאי השוק הנוכחיים ואינם לוקחים בחשבון שינויים עתידיםץ משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, ושינויים אכן יהיו.

  • בניית תמהיל מחייבת הכרת יתרונות וחסרונות של כל מסלול ודורשת תכנון עתידי של כושר ההחזר והוצאות צפויות נוספות

  • מחשבוני משכנתא לא לוקחים בחשבון עלויות נוספות קבועות לדוגמת עלויות ביטוחי המשכנתא.

  • כאשר אתם מציינים את ההון העצמי שלכם, קחו בחשבון כי כל ההוצאות הנלוות לעסקה (עו"ד, שמאי, יועץ משכנתאות ואחרות) משולמות מתוך ההון העצמי ואינן ממומנות על ידי הבנק.